2017年4月17日，第14期RICE-CCES公共政策讲座“Risk and Return in Emerging Markets Real Estate”在复旦大学经济学院714会议室顺利举行，本次讲座由上海高校智库-复旦大学中国经济研究中心（RICE）和复旦大学中国社会主义市场经济研究中心（CCES）联合举办。会上，美国德克萨斯-圣安东尼大学Brian A. Ciochetti教授报告了他关于新兴市场房地产风险与回报的最新研究。上海财经大学邓筱莹博士做了精彩点评。法国克莱蒙费朗一大Camille Macaire博士、上海社科院姚大庆博士、上海海洋大学陈晔博士、《中国房地产金融》杂志社赵轶鸣先生以及在校学生参加了讨论。会议由复旦大学经济学院石烁主持。

一、Ciochetti教授的业界风云

作为开场白，Ciochetti教授首先介绍了自己的丰富经历。在投身学界之前，Ciochetti教授有8年多的时间在房地产业界“打拼”。在为众多国际商业地产项目提供咨询的同时，Ciochetti教授很长一段时间在印度工作与生活。2012年，Ciochetti教授回到德克萨斯-圣安东尼大学，接受了Elmo James Burke Jr.金融学教授的教职，并担任了Embrey Program in Real Estate Finance and Development主席一职。目前，Ciochetti教授希望将自己对房地产领域的研究成果和业界经验带到中国。

二、风险评估是房地产开发的前提

Ciochetti教授认为，风险是可以评估的“不确定性”。任何房地产开发项目启动之前，开发商都要对土地、项目、盈利模式、成本回收周期进行充分评估。但实际上，大部分项目在“审慎调查”阶段就无疾而终了，能够立项并开工的项目实属凤毛麟角。Ciochetti教授以印度为例认为，房地产开发的一大积极意义在于为基础设施提供新陈代谢的动力，但是因为印度行政体制的提效率，无法促进土地资源整合，因此印度的房地产开发风险大、回报小，立项率非常低，这造成印度基础设施陈旧不堪，从而制约了经济增长。

三、盈利模式是房地产开发的根基

Ciochetti教授认为，与其他私有部门商业活动相比，房地产开发成本回收周期更长。在理想状况下，人们只有看到“房子”出现在眼前，才会付费购买；但是融资模式创新的出现解决了资源跨期配置的问题，各类房地产抵押贷款的出现，使得业主以更低的价格购买期房，开发商可以尽快回笼资金，而政府可以获得税收。但是，房地产金融创新也可能成为金融危机的导火索。2008年美国发生“次贷”危机，进而引发全球金融与经济动荡，其中的根本因素正在于美国的金融创新让没有资质的人获得房贷，催生了房地产价格泡沫，而一旦房价大跌，债务人停止还贷，房贷机构成为“业主”，金融体系随之崩溃。

四、价格是中国房地产市场的最大谜题

结合Ciochetti教授演讲，上海财经大学邓筱莹博士给予了点评，并介绍了中国房地产市场动态与研究前沿。邓博士认为，美国房地产市场的回报率呈现周期震荡的特点，价格有上有下，这体现了市场供给与需求的关系；但是在中国，房地产价格“只升不降”，这种情况在一线城市尤为明显。为了调节房地产市场，中国政府出台了种种政策，甚至开始打击那些为买房而出现的“假离婚”现象，但是中国人对房地产的热情始终不减。同时，中国经济波动也与房地产市场状况紧密的联系在一起。

讲座结束后，复旦大学经济学院院长张军教授会见了Ciochetti教授一行。双方对中美经济增长、房地产市场研究与教学等话题进行了深入的讨论。